Виж статията - Купуване на жилище в Холандия

Купуване на жилище в Холандия

ИД на статията: 122
Написано от: boyko123
Написано на: 23 Август 2016, 22:37:51
Статията е разгледана 42948 пъти

Външен линк към тази статия:: https://zaedno.eu/forums/kb.php?a=122

Тук ще опиша накратко някои основни положения при покупка на жилище в Холандия. Статията е за обща ориентация и не е изчерпателна. Много конкретни въпроси възникват в процеса, но по тях човек може да се информира и в интернет, и при консултант, а евентуално и в Заедно

1) Мога ли да си купя жилище в Холандия?
Всеки гражданин на ЕС може да закупи жилищен имот в Холандия по същия ред, както холандските граждани. Стига да може да го плати

2) Къде да си намеря жилище?
Почти всички продажби на жилища в Холандия се извършват чрез агент по недвижими имоти - маклер (makelaar). "Сайтът на сайтовете" за недвижими имоти (предимно жилища и магазини) е http://www.funda.nl. Има интерфейс и на английски. По разни оценки поне 75-80% от имотите за продажба се обявяват (и) там. Може също да се потърси makelaar в града в който търсите жилище, ще излязат техни сайтове. Или се разхождате из любимите си квартали и гледате пред кои къщи стои табела "Te koop". И накрая, можете да си наемете маклер (inkoopmakelaar), който да ви търси жилище по указани от вас критерии и да води преговорите и формалностите по покупката от ваше име. Това обаче струва пари.

Цените, които са обявени, в много случаи подлежат на преговори и може да се уговори по-ниска цена. При новопостроени жилища (продавани от строителя) цената обикновено е твърда.

3) Каква е процедурата по закупуване?
Огледите на жилището се договарят обикновено с маклера-продавач. Няколко пъти в годината се организират "отворен ден" (open dag), когато може да се отиде на оглед без предварителна уговорка. Тези дни се обявават на сайта за продажба и на табелата пред къщата.

Когато си харесате жилище, започвате преговори с маклера. Като част от тях може да поискате например независима пазарна оценка на имота (taxatie) и технически преглед за скрити дефекти. И двете обаче са за ваша сметка. Пазарната оценка се извършва от оторизирани оценители (еrkende taxateurs). Ето един сайт (но не единствения) който предлага такива услуги, има английски интерфейс - http://www.erkende-taxateurs.nl/. За технически оглед може да си вземете когото искате. Ако се открият дефекти в жилището след акта на продажба, оправянето им си е за ваша сметка (в изключителни случаи може да осъдите предишния собственик, ама се случва трудно и рядко). Сдружението "собствен дом" (Vereniging Eigen Huis‎, https://www.eigenhuis.nl/) предлага полулярни технически прегледи при покупка на жилище, но сайта им е само на холандски.

Пак на този етап е добре да се проверят данните за имота в кадастъра (http://www.kadaster.nl/web/Contact.htm). Оттам може да се разбере дали действително продавачът е собственик на обекта, данни от предишни покупко-продажби на този имот, евентуален запор или други ограничения, и пр. Всичко това може да се поръча онлайн на сайта им, но е на холандски. По телефона говорят и английски, макар че официалните документи се издават на холандски.

След като се постигне споразумение за цената и условията на продажбата - вкл. дата на предаване на собствеността - се сключва предварителен договор. На базата на него може да се вземе ипотечен кредит, както е описано по-долу. Когато купувачът е физическо лице, той има три дни за размисъл, през които може да се откаже от подписания договор без да дължи неустойка. След тези три дни при отказ се дължи записаната в договора неустойка. "Капаро" обикновено не се плаща, договорът е достатъчно обвъзрващ. Неустойка също не се дължи ако купувачът не успее да получи необходимото му финансиране (ипотека) за покупката.

След подписването на предварителен договор е препоръчително да се сключат застраховки на имота (opstalverzekering) и на покъщнината (inboedelverzekering), които да влязат в сила от деня на предаването на собствеността. Много маклерски агенции продават и застраховки, банките също (сигурен вариант), а може и просто с търсене в Интернет.

След уреждане на ипотечния кредит (ако има такъв) купувачът и евентуално банката-кредитор превеждат уговорената сума по специална (доверена) банкова сметка на нотариус. След това пред нотариуса се подписва договорът за покупко-продажба, който играе и роля на нотариален акт за собственост. Ако има ипотека пак там се подписва и договорът за нея. След което вие още при нотариуса си получавате ключовете от жилището, а той превежда сумата по сметка на продавача. Директно разплащане в кеш или по банков път между купувача и продавача не е разрешено. По този начин нотариусът се убеждава, че сумата вписана в договора е действителната платена сума.

После си отивате в къщи и отваряте шампанското

. Цялата процедура - от намирането на жилището до нотариалния акт - обикновено трае 1-3 месеца.

4) Особености при купуването на апартамент
Когато купувате апартамент, вие не получавате акт за собственост, а акт за съ-собственост на сградата с право на самостоятелно (ексклузивно) използване на вашия апартамент и на съвместно използване на общите помещения. Също така задължително ставате член на сдружението на собствениците (Vereiniging van Eigenaren, VvE). Това сдружение определя правилата за използване на общите помещения, сумите които се събират за общи разходи (servicekosten), и т.н. Много е важно да се запознаете със servicekosten и с действащите правила (reglement van splitsing, huishoudelijk reglement) преди да подпишето договор.

5) Внимание, erfpacht!
Има сгради в някои общини, които са построени не върху собствена земя, а върху общинска земя, за която собственика на имота има уговорено право на ползване с общината за дълъг период - да речем 49 или 99 години. Това право (erfpacht) се заплаща или наведнъж в началото на периода, или като годишна сума (canon). След изтичане на периода общината не може да събори сградата, но може да промени (еднолично) сумата за следващия период на erfpacht. При покупка на жилище с erfpacht купувачът получава и задължението да плаща годишната "вноска", или да плати на продавача сумата за оставащия период (ако продавачът е платил цялата сума предварително). На това отгоре жилищата с erfpacht имат лошия навик да си намаляват пазарната стойност, когато цената на земята под тях расте - защото в такъв случай общината вероятно ще увеличи erfpacht вноските през следващия период. Така че ако гледате на жилището като на инвестиция, внимавайте! Дали има erfpacht може да се провери в информацията от кадастъра; ако има, това се вписва задължително и в акта за покупката.

Не всички общини използват erfpacht, а тези, които го прилагат е далеч не за всички жилища, главно за тези в централните части или в райони където се очаква цената на земята да расте значително. В редки случаи има particuliere erfpacht където собственикът на земята е частно лице, различно от собственика на имота; от такива случаи бягайте.

6) С какви разходи е свързано купуването на жилище?
Има принципна разлика между покупката на съществуващ имот (след цената пише kosten koper, k.k., kk) и новопостроен имот (vrij on naam, v.o.n). За съществуващ имот се дължи 2% държавна такса; за нов имот не.
Оттам нататък имаме хонорара на нотариуса (около 1000 евро), евентуална пазарна оценка и технически преглед на имота (500-1000 евро) и ако сте си наели ваш маклер да ви движи процедурата, неговия хонорар, нормално около 1% процент от сделката, но може да е и фиксирана сума. Също така консултантът по ипотеката има хонорар.

Като цяло се приема за нормално купувачът да има допълнителни разходи 2.5-4% от стойността на сделката при съществуващ имот и 1-2% при нов.

7) Вземане на ипотечен кредит
Огромното болшинство жилища в Холандия се купуват с ипотека, като много често се финансира голяма част от стойността на имота - 80-100%. По закон ипотечния кредит може да бъде до 102% от пазарната оценка на имота. През 2017 година максимумът спада до101%, а през 2018 година - до 100%

Банките имат правила за максималната сума на кредита в зависимост от дохода на кредитоискателите. Тези правила са договорени с държавния банков надзор и са задължителни. Има едни сложни таблици, които определят максималната сума, но по-важно е какво се приема за "стабилен и продължителен доход", който служи за основа. Възможни са три случая:

Постоянен (безсрочен) трудов договор с фиксирана заплата, с изтекъл изпитателен срок. В този случай базовия доход е брутната заплата
Временен договор, или договор за почасово заплащане за поне 6 месеца напред. В този случай се гледа средния брутен доход за 3 години назад, за последната година, и очаквания доход от настоящия договор. Най-малката от тези суми е базовия доход.
Доходи от собствен бизнес - базовият доход е средната нетна печалба от последните 3 години и има изискване бизнесът да продължава да работи. На практика при нов бизнес ипотека може да се вземе и през 3-тата година на базата на печалбата от първите 2 и актуалното състояние през третата.

Когато кредита се отпуска на семейство (живеещи заедно, не е задължително да са женени) и и двамата имат доходи, базовия доход е 100% от дохода на печелещия повече + 50% (от 1.1. 2017 вероятно 60%) от дохода на печелещия по-малко.

По изключение банките могат да отпускат по-висок кредит от определения според дохода, но трябва да могат да аргументират всеки такъв случай пред финансовия надзор, ако ги попитат.

Човек има смисъл да започне да търси ипотечен кредит (ако му трябва) още като си хареса жилище. Най-общо казано, има 3 пътя - маклерът продавач може да има консултанти, които уреждат ипотеки (това е моя предпочитан вариант); може да се обърнете директно към някоя банка; или можете да наемете консултант (hypotheekadviseur) от някое специализирано бюро. Във всички случаи консултацията струва пари, но си струва, защото има куп важни детайли в целия процес.

Ипотечен кредит се отпуска за максимален срок от 30 години и трябва да бъде погасен напълно в рамките на договорения период. Има разни варианти за погасяване, вкл. чрез инвестиции в ценни книжа, използване на спестовен влог вместо директно погасяване и пр. Консултантът ще ви обясни възможностите, но моят съвет е, ако не сте наистина на "ти" с финансовите инструменти, изберете прост и ясен начин за директно погасяване. Много хора изпищяха напоследък от разни сложни финансови схеми.

По-голямата част от лихвите по ипотечния кредит на основното ви жилище (жилището в което живеете постоянно) се приспадат от облагаемата сума за данък общ доход. Подробности ще ви обясни данъчния консултант.

8) Какво мога да правя с жилището си?
Ами да живеете в него

. Както и всичко друго, за което не се изисква специално разрешение и не създава на околните неудобства "нетипични за нормалното използване на един жилищен имот" (цитат от сайта на данъчните). Т.е. можете да си регистрирате фирма на домашния адрес и да работите от къщи без да вдигате много шум, но ако решите да откриете шивашки цех или плод-зеленчук, ще трябва да промените предназначението на имота. Границите за "нормално жилищно използване" са малко размити, но някои неща са определено извън него:

Използването на жилището като работно помещение за наети работници. Вие като собственици можете да си работите вътре
Отварянето на магазин за търговия на дребно или ателие за услуги
Отварянето на заведение
Отварянето на лекарски, зъболекарски или ветеринарен кабинет
Отдаването на части от имота краткосрочно срещу заплащане - т.е. използването му като хотел или пансион

Предназначението на имота се определя от два фактора - генералния план на общината (bestemmingsplan) и разрешението за стоеж на сградата. Ако генералния план на общината (gemeente) не позволява на това място да се отваря магазин, да речем, нямате почти никакъв шанс. Ако генералният план позволява в този район мазагини, но в разрешението на строеж на къщата ви пише "жилище", можете да направите реконструкция на къщата и да си преустроите гаража в плод-зеленчук, примерно. В този случай техническия план за преустройството (herbouwingsplan, verbouwingsplan) се представа в общината с искане за промяна на предназначението на обекта (Omgevingsvergunning) на "жилище с магазин", и ако общината одобри плана - ОК. Има разни формални изисквания, но ако са спазени, одобряват.

Всъщност всички структурни промени по имота - местене на стени, надстройка, нова пристройка в градината, и пр. - също трябва да бъдат одобрени от общината (пак се издава Omgevingsvergunning), даже и ако не се променя предназначението на имота.

С отдаването под наем също трябва да се внимава. Първо, почти всички договори за ипотека забраняват даването на имота под наем без разрешение от банката, и банките не се натискат да дават разрешение. Евентуално само като временно решение ако сте си купили ново жилище и докато се опитвате да продадете старото. Второ, законът в Холандия пази наемателите. Ако си плащат редовно и не мърсуват, много трудно може да ги "извадите" от имота преди да изтече предварително уговорения срок за наемане, а ако няма такъв предизвестието може да стигне и 6 месеца. Ако се налага да дадете жилището под наем, най-добре използвайте реномирана фирма-посредник (verhuurbemiddelaar), те ви пазят от капаните на системата.

9) Какви данъци дължа като собственик на недвижим имот?
Дължат се местни (общински) данъци:

Данък сгради - Onroerendezaakbelasting (OZB) - процент от данъчната оценка на имота (WOZ waarde), която обикновено е близка до пазарната стойност. Процентът за нежилищни (напр. търговски) сгради е 2-4 пъти по-висок от този за жилищните.
Данък канализация, за това че къщата е свързана с общинската канализация (Rioolheffing)
Данък смет (Reinigingsheffing, Afvalheffing) - зависят от броя хора в домакинството, един или повече

Като индикация, семейство с недвижим имот на стойност 200 000 евро плаща между 500 и 1100 евро на година общински данъци, в зависимост от общината. Тук има повече информация за отделните общини - http://www.coelo.nl/index.php/kaarten/d ... atlas-2015

За да отговоря на един въпрос зададен по-долу - върху основното жилище други данъци не се дължат. Другите ви жилища се слагат в т.нар box 3 за ДОД с данъчната си оценка (WOZ waarde) и върху тях се дължи данък 1.2% от данъчната оценка годишно. Има обаче специални правила, ако отдавате такова жилище под наем. В такъв случай говорете с данъчен консултант.

10) Ами май в общи линии е това

Написано може да изглежда сложно, но на практика не е чак толкова, особено ако се оправяте донякъде с езика и със системата. Ако не е така, най-добре си наемете inkoopmakelaar, вършат работа.
Накрая малко предупреждения:

Цените на жилищата от 2008 до 2013 година спаднаха средно с 20-25%. През 2014 се закрепиха и леко се покачиха, но митът "няма начин да загубиш от недвижим имот" се развенча тотално.
През 2013 година едно жилище средно е било на пазара докато се продаде 5-6 месеца, при положение че активно се търсят купувачи. В момента пазарът се раздвижва и то доста бързо, но идеята "винаги мога да си продам имота" не е съвсем вярна. Може, ама не веднага - и то много зависи къде ви е имота.

За особено любознателните, ето едно изследване на пазара на недвижими имоти от авторитения съюз на маклерите в Холандия.